Jean-Benoît Q. (72) « Risques électriques dans mon appartement »
Question - J'ai acheté une boulangerie il y a 3 ans qui était dans un état déplorable. J'ai dépensé beaucoup d'argent dans la mise aux normes du fournil et du laboratoire. A chaque fois que j'ai demandé au propriétaire de prendre en charge une partie des travaux, il a toujours refusé. De ce fait, je n'ai pas eu les moyens de remettre en état l'appartement, compris dans le bail. Aujourd'hui, l'installation électrique est dangereuse. Ai-je quand même un recours contre mon propriétaire car il encaisse les loyers et ne fait aucun travaux ?
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La réponse de Me VerdierComme j'ai eu l'occasion de le rappeler en mars 2010 dans La Toque (cf n°201, p. 60), il faut distinguer les obligations du bailleur, portant sur les locaux commerciaux proprement dits et celles relatives à l'appartement d'habitation. S i effectivement, dans le cadre de votre fonds de commerce, la plupart des travaux nécessaires à la mise en conformité de vos installations en matière d'hygiène et sécurité sont très souvent à votre charge en vertu du bail, il en va tout autrement pour ce qui concerne l'appartement.
Dès lors que celui-ci est votre résidence principale, la Cour de Cassation a rappelé, dans un arrêt du 14 novembre 2009, que le bailleur devait délivrer un logement décent à son locataire suivant les critères retenus par le décret du 30 janvier 2002 (détails sur www. legifrance.gouv.fr). Le décret contraint notamment le propriétaire à mettre en place dans l'appartement des réseaux et branchements électriques et gaz, conformes aux normes de sécurité défi nies par les lois et les règlements, ainsi qu'un réseau électrique permettant un éclairage suffisant de toutes les pièces. D'autres obligations sont à sa charge (évacuation, ventilation, réalisation d'une salle de bains, etc.).
Le conseil Faites établir un constat de l'état des lieux, éventuellement avec l'aide d'un huissier. S'il n'y a que l'installation électrique qui est non-conforme, vous pouvez faire intervenir simplement un bureau de contrôle type Veritas ou Socotec ou autre pour établir un rapport de l'appartement. Faites ensuite établir un devis de mise en conformité des installations électriques puis adressez une lettre recommandée A.R. à votre propriétaire (avec les copies du rapport et du devis) en le mettant en demeure de réaliser les réparations. S'il ne le fait pas, je vous rappelle que vous ne pouvez pas les déduire du montant des loyers qui restent dus tous les mois. En revanche, vous pouvez saisir le Tribunal pour faire condamner votre bailleur, soit à réaliser les travaux, soit à vous indemniser pour que vous puissiez les réaliser.
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